아무것도 아닌데 뭐라도 된 것처럼
[초보용] '부동산 알레르기'가 있는 분들을 위한 수익형 부동산 이야기 본문
이 글은 '부동산' 하면 머리가 아예 돌지 않거나 '투기, 불로소득' 같은 단어만 떠오르는 분들을 위한 것입니다. 그러나 '부동산 알레르기'가 있어도 어떤 이유로 수익형 부동산을 찾아야만 하는 분들을 위한 것입니다.
이 글에는 이른바 P를 위한 부동산 같은 이야기는 전혀 없습니다. 이 글은 극히 초보자용이고, 개인적 경험을 바탕으로 한 개인적 견해일 뿐입니다. 다소 스압이 있을 수 있습니다.
ㅇ 들어가기
난 정말 부동산, 하면 끔찍히 싫었다. 모르겠다, 왜 그런지... 그냥 이해도 잘 안 가고, 들으면 헷갈리고 까먹고... 별로 좋은 머리가 아니라도 이렇게 끔찍한 분야는 없었다. 결국 물건을 품평하는 건 아내가 맡고, 나는 세금 등 그래도 덜 끔찍한 분야를 맡기로 했다. 아내에게 한없이 미안하고 고맙다.
(쓰기 싫으니까 자꾸 글에 토막이 날 것 같습니다. 양해해 주시길... 그냥 혹시나 나 같은 분이 계시다면 조금이나마 도움이 되시라고 적습니다.)
ㅇ 책을 한두 권은 읽어보자
하루에도 수많은 부동산 관련 기사가 뜬다. 그것만 잘 읽어도, 게다가 무슨 '시리즈'까지 읽으면 충분할 것 같다는 생각이 든다. 그래도 한두 권은 읽자. 내가 최초로 읽은 책이 '나는 연금형 부동산으로 평생 월급을 받는다, 박상언, 한스미디어' 였다. 읽기에 부담이 적었다. 읽으면서 밑줄 그은 것을 엑셀에 정리를 하고, 가나다 순으로 정렬했다. 그리고 그 다음부터 어떤 기사를 읽다가 그 내용을 추가하고 싶으면 그 사이사이에 넣었다. (이쯤 되면 발코니, 베란다, 테라스 차이도 읽게 됩니다.) 그리고 몇 번이나 엑셀 쉬트를 훑었는지 모른다. 아마 대입시험과목에 '부동산'이 있었으면 난 영원히 대학에 들어가지 못했을 것이다.
- 상가투자 비밀노트, 홍성일&서선정, 지혜로 (좋은 책인데 어렵다. 서식들도 풍부하다.)
- 국세청 발간, 세금절약가이드 등 (http://www.nts.go.kr/info/info_04_01.asp)
ㅇ 수익률, 그 환상의 수치
수익률 = 12 * 월임대료/(매매가 - 보증금) 이다. 매매가에서 대출을 빼는 경우도 있다. 그럴 경우, 순 내 돈이 분모가 되므로 얼핏 보면 맞는 것 같지만, 이렇게 되면 물건끼리 비교가 어렵다.
요즘은 얼마에 팔기를 원하면 그것에 맞춰 임대료를 조정한다. 그래서 전국 어디를 가든 수익률이 잘 맞춰져 있다. 컴퓨터의 도움이다. 몇 달 '렌트 프리'가 되어 있을 수도 있고 임차인이 울면서 겨자를 먹고 있을 수도 있다. 덜컥 사고 나면, 비싼 월세를 주고 장사할 사람 찾기가 어렵고, 1~2 달 공실이면 수익률 1%는 떨어진다. 게다가 수익률을 극대화 한다는 이상한 말을 듣고 보증금이나 대출을 크게 했다가, 공실이 나거나 갱신이 안 되면 이른바 급매의 길로 갈 수도 있다. 이 임대료가, 이 가격이 시세에 비해 어떤가, 주변과의 비교가 가장 중요하다.
참고로 입찰해서 분양하는 경우에는 전문꾼들이 터무니없이 비싼 가격으로 낙찰을 받아서 P를 챙기고는 선량한(?) 사람에게 넘기는 일이 많다고 한다. 큰 프랜차이즈 말고는 그 임대료를 감당하기 힘들고, 따라서 몇 년이 지나 한 번 물갈이 된(임대든 매매든) 상가에 접근하라는 조언을 무척 많이 들었다.
ㅇ 다가구, 상가주택, 오피스텔, 상가
수익률만 보면 큰 차이가 없었다. 8억 정도의 상가라면 보증금 몇 천, 월세 몇 백을 받을 것이다. 주거용에서는 이런 월세를 용납하기 힘들다. 대신 보증금이 크므로 오피스텔 몇 채를 산다고 치면 같은 월세를 얻을 수 있을 것이다. 그런데 여러 채면 관리하기 힘드니까 한곳에 모아 놓은 것이 원룸 위주의 다가구이다. (이런 뻔한 얘기를 하는 걸 보면 제가 정말로 초짜임을 알 수 있을 것입니다.^^) 그래서 기를 쓰고 불법으로 방을 쪼개는 것이다. 이런 다가구에 상가를 결합한 것이 상가주택이다.
3월이었던가? 처음으로 평택에서 다가구를 보았다. 수익률은 좋은데 매매가가 너무 높았다. 보증금 1/3, 대출 1/3, 그래서 자기 돈도 1/3... 그런데 이 월세라는 건 뭔가? 관리비 포함인가? 또 공실율은? 등등 많은 게 모호했다. 관리대행업체가 있다지만 다가구를 하려면 들어가 살아야겠다는 생각을 했다. 그래서 방 수가 줄어든 대신 수익을 보전할 수 있는 상가주택이 인기인가 보다 했다. 그런데 판교든 광교든 상가주택 가격은 비슷했다. 너무... 올라 있었다.
평택, 세종, 동탄, 광교... 게으른 나는 부동산 덕택으로 처음 방문해볼 수 있었다.
평택... 아무리 호재가 많다지만 뭔 개발 지역이 그렇게 많은지...
세종... 젊은 부부가 참 많아 보였다.
동탄, 광교... 그 많은 상가, 다가구에는 다 누가 들어가 살고 있을까... 우린 주차된 차들의 비좁은 틈으로 힘겹게 걸어갔었다.
우린 다가구, 상가주택을 거쳐 관리가 편한 상가로 마음을 굳혔다. 상가는 물과 전기가 공급되는 공간 개념으로 대부분 임차인이 알아서 한다. 다만 공실이 더욱 문제가 된다. 공실시 관리비도 내야 한다. 그런데... 상가는 한 2년 전에 손바뀜이 활발하게 이루어졌다고, 왜 이제 왔느냐, 나온 물건이 없다, 자기 돈 10억은 돼야 한다는 말만 실컷 들었다.
상가는 주택보다 수수료가 큰 탓인지 부동산 간 공유가 덜 되었다. 여러 곳을 방문하고, 계속 관심을 표하고 기다리다 보면 좋은 일이 있지 않을까? 현재, 기다리는 단계의 끝부분인 것 같다.
- 원룸에 대한 글, 카페 '투자의 신' http://cafe.naver.com/myungeui/ > 부동산투자의 방법 > 고모도리님의 글을 보시라. 카페 가입하기 싫으시면 글 제목으로 검색하면 바로 볼 수 있다.
- 혹시 다가구에서 고시텔로 관심이 옮겨 가시는 분은 고시텔 카페도 많으니 훑어보시길.
- 도시형 생활주택: MB정권의 작품인데, 주차난으로, 또 상업지역에선 인접한 건물과의 거리 때문에 앞으로 문제가 많이 생길 것 같음.
- 상가주택 특성: 부가세 과세사업인 상가임대업과 면세사업인 주택임대업을 같이 하는 형태임. 세무 관리에 더 신경을 써야 함.
- 100대 상권: 매경에서 2012, 2014 특집으로 기획했었음. 관심 있으시면 검색하시길.
ㅇ 일반임대사업자와 주택임대사업자
세제 면에서 가장 지원 받고 있는 건 소형주택(오피스텔)이다. 연 수입 2000만원 이하는 분리과세이고 건강보험도 피부양자 자격을 유지할 수 있다. 주택이 아닌 상가일 때, 수입이 생기면 바로 종합 과세이고 바로 지역보험으로 편입된다.
아마도 나라에서는 이런 생각인 것 같다. 국민연금과 주택연금 그리고 2000만원 이하의 월세를 받는 임대주택으로 노후를 지탱하라고...
사업을 하려면 세무서에 신고를 하는데 임대사업이므로 임대사업자인 것이다. 주택을 임대할 경우에는 많은 세제 지원을 해 줄 테니 시군구청에도 신고하라고 한다. 단 4년은 팔지 못한다.
- 둘 간의 비교는 다음 글을 참고 하시라. 뒷부분에 있는 표가 백미임.
http://blog.naver.com/altwellaaha/220185986649
- 주택임대사업을 본격적으로 하실 분은 준공공임대주택에도 한번 관심을 가져보시길. 다가구도 준공공임대주택에 포함됨.
ㅇ 간이과세자와 일반과세자 (부가세를 위함)
연수입 4800만원이 기준이 됨. 임차인이 세금계산서 발행을 요구한다면 4800만원이 안 되더라도 일반과세자로 신고해야 함. 주택은 부가세 면세임.
- 소득은 수입에서 필요경비를 뺀 것. 돈을 벌어도 뭐 빼고 뭐 빼고 나면 남는 게 없다, 에서 남는 게 소득임. 여기에 세율을 곱하면 세금이 나옴. (과표 1200~4600 은 세율 15%를 적용한다, 에서 과표는 소득에서 몇 개를 공제한 것임.)
- 부가세 별도, 포괄양수도 항목을 꼭 챙겨 보시기 바람.
ㅇ 세금
취득할 때는 취득세(등록세 포함)를, 매도할 때는 양도세를 낸다. 유지하고 있을 때는 재산세와 임대소득세를 낸다.
취득세와 재산세는 물건 값에 따라 정해진다. 따라서 월세는 같은데 보증금이 커서 매매가가 클 경우, 취득세와 재산세를 많이 내게 된다.
양도세와 임대소득세는 소유 형태에 영향을 받을 수 있다. 세금은 기본적으로 개인 베이스이므로 공동명의가 되면 하다 못해 기본공제라도 각각 받을 수 있다. (공동명의 항목 참조)
임대사업 경우에는 필요경비가 마땅치 않다. (사업 규모가 클 경우에는 인건비가 들겠지만) 이 부분 때문에 대출을 활용하기도 하는데, 사실은 이자 전체가 공제되는 게 아니고 그 이자에 해당하는 세금만큼 절약이 된다.
세금은 아니지만 부동산 수수료도 무시할 수 없다. 자못 너무 큰 게 아닌가 생각할 수 있는데, 한편으로 그 많은 사람들을 상담해 주지만 막상 계약하는 자는 몇 명이겠는가? 다만, 정직하시기를 바랄 뿐이다. 나의 작은 경험으로 볼 때 반은 좋은 분들인 것 같다.^^
ㅇ 뭐 빼고 뭐 빼면 남는 건...
다달이 이자, 건강보험료, 국민연금이 나가고 임대소득세는 그 다음 해 5월에, 재산세는 7, 9월에 나간다. 월세에 대한 부가세는 임차인한테서 별도로 받아서 내지만, 보증금에 대한 예금 소득을 간주한 간주임대료에 대한 부가세는 임대인 몫이다. 모든 제 비용을 다 계산해보면 대충 수익률이 1~2% 떨어진다. 체감상 월세의 반이 날아간다는 느낌이 든다.
- 건강보험은 그 다음 해 5월에 신고된 소득을 바탕으로 11월쯤에 변경된다고 한다. 따라서 상당한 시차가 있다.
ㅇ 대출
- 방 공제: 각 방마다 얼마씩 제한다. 따라서 원룸 경우에 보증금과 방 공제를 하면 대출금이 많이 줄 수 있다.
- 인접한 두 상가에 한 가게가 영업을 하는 경우, 상가 담보 대출이 제한된다.
ㅇ 공동명의
부부가 공동으로 소유하게 되어 소득이 반분되면 낮은 세율을 적용 받게 될 가능성이 커진다. 그렇지 않다하더라도 기본공제를 각각 받게 되는 이익이 있다.
그런데 우리나라 지역건강보험의 경우, 재산이나 소득이 적은 영역에서는 증가율이 크다가 재산이나 소득이 증가하면 증가율이 둔해진다. 따라서 공동소유하게 되면 건강보험료는 단독소유보다 증가한다. (직장에 다니지 않는 경우)
실제로 모든 걸 계산해보면 공동이나 단독이나 별 차이가 없다. 즉, 임대소득세 감소와 건강보험 증가가 거의 상쇄된다. 그런데 직장을 다니는 경우에는, 근로 외 수입이 연 7200만원 이내이면 직장건강보험료만 내면 된다. 이 부분을 수정해서 소득이 같으면 보험료(직장이든 지역이든)도 같게 조정하려고 한다는데 앞으로 어떻게 처리될지는 모르겠다. 현재 시점에선, 공동명의 하고, 둘 다 직장에 다니는 것이 제일 이익이다.
4대 보험료 계산
http://minwon.nhis.or.kr/menu/retriveMenuSet.xx?menuId=MENU_WBMAB08
재산세 계산
http://www.r114.com/z/solution/acquisition_tax/06.asp?only=0&m_=37&g_=
공시가격, 기준시가 링크 (감정원)
http://www.kab.co.kr/kab/home/main/main.jsp
인터넷 등기소 (근래에는 등기부등본에 실거래가가 기록됨.)
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
건축물 대장, 토지대장, 토지이용계획 등
http://kras.gg.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do#t05-tab
이런 것도 알아두지요.
ㅇ 사업자 등록
- 보통, 계약하고, 사업자 등록하고, 대출을 받음. 임대를 시작하는 날이 사업개시일이겠지만 미리 등록할 수 있음.
- '공동'명의이면 '공동'사업이 되며, 동업계약서는 따로 내지 않아도 됨. (매매계약서로 확인됨.)
ㅇ 홈택스 사용
- 사업 대표자만 홈택스의 사업자 화면을 사용할 수 있음.
- 홈택스에서 전자세금계산서를 발행하려면 세금계산서용 공인인증서가 필요함. 공인인증서를 발급 받으려면 은행에 사업자 등록번호로 개설한 기업구좌를 만들어야 함.
- 따라서 대출 받으려는 사람을 대표자로 해서 사업자 등록을 하는 게 여러가지로 자연스러움.
ㅇ 초저금리가 불변하리라는 견해에 대하여
ㅇ 부동산이 급락할 것이라는 견해에 대하여
투자성(투기성?)이 있는 물건은 큰 변동을 보이지만 그냥 그런 물건들은 그 정도는 아님.
ㅇ 2017, 2018 부동산 경기에 대하여
수급을 이기는 재료는 없다고 생각하지만...
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.^^
어허, 내가 왜 이런 짓을 했는지ㅠㅠ
